Fundo de Fundos Imobiliários

Fundo com objetivo de comprar cotas de fundos de investimento imobiliário do mercado.

Palavra
do Gestor

Março/2020

Para mais informações, acesse a Carta do Gestor.

No mês de março, o Ibovespa teve queda de 29,90%, atingindo 73.019 pontos. Trata-se da maior queda percentual mensal em mais de 20 anos, provocada pela pandemia do coronavírus, que traz efeitos cada vez mais intensos na saúde e na economia global . A velocidade de disseminação da doença no planeta acentuou-se e diversos países implementaram medidas de restrição de circulação de pessoas. No Brasil, medidas severas foram tomadas para limitar o contágio da população, especialmente no estado de São Paulo, com o fechamento de diversas atividades comerciais e a recomendação expressa para que os cidadãos permaneçam em casa. Para minimizar os efeitos econômicos da crise, o governo federal já anunciou um pacote de estímulos de R$ 600 bilhões e manteve a política de isolamento social. Neste cenário, as previsões do Boletim Focus já indicam uma queda do PIB brasileiro em 0,48% para 2020.

O dólar apresentou forte alta de 15,56% no mês e fechou a R$ 5,20. A importante valorização da moeda resulta da aversão ao risco dos investidores, retratada na busca por ativos de maior segurança neste período incerto, e da redução da meta SELIC para 3,75% pelo Copom em março, a qual desestimula ainda mais o investimento estrangeiro em renda fixa no Brasil. As expectativas do Boletim Focus indicam a permanência de juros baixos por um período mais longo, com projeção para o fim de 2020 de 3,50% e para o fim de 2021 de 5,00%.

Com relação aos índices de inflação, o IPCA-15 variou 0,02% em março, o menor valor para o mês desde o início do Plano Real em 1994, e acumula alta de 3,67% nos últimos 12 meses. A redução da demanda doméstica durante a pandemia do coronavírus deverá reduzir o crescimento dos níveis de preços. O valor projetado pelo Boletim Focus para o IPCA em 2020 é de 2,94%.

Em março, o IFIX teve desvalorização de 15,85%, resultante da maior aversão ao risco em um momento de incerteza da economia mundial e dos impactos econômicos do coronavírus sobre o segmento de fundos imobiliários, em especial nos segmentos de shoppings centers e hotéis. Para os segmentos citados, houve redução imediata de dividendos. Tendo em vista a relevante posição do KFOF11 em FIIs de shoppings, espera-se uma redução nos rendimentos distribuídos pelo fundo no curto prazo. A gestão continua confiante na tese de investimento baseada na qualidade do portfolio investido pelo fundo, buscando sempre selecionar ativos que tenham qualidade superior aos pares de mercado e buscando ainda uma diversificação entre diferentes segmentos (shoppings, logística, escritórios e CRI). Entendemos ainda que a classe de Fundos Imobiliários deva ser vista como ativo de menor risco no longo prazo por apresentar 3 características:

1. Portfolios compostos, em sua maioria, por ativos reais (imóveis) ou por recebíveis imobiliários com garantia de imóveis.

2. Estruturas usualmente não alavancadas, gerando menor pressão sobre seu caixa em momentos de potencial oscilação no recebimento de aluguéis.

3. Veículos fechados que em momentos de incertezas não são obrigados a venderem seus ativos para honrar resgates de investidores, a decisão de sair do FII ocorre de forma individual pelo investidor via B3, sem afetar a rentabilidade real dos demais investidores.

Segundo o Boletim do Mercado Imobiliário da B3 de Fevereiro/20, há 762 mil investidores no mercado, o que representa um avanço de 6,63% em relação ao mês anterior, e uma média de crescimento na ordem de 10,02% ao mês nos últimos 7 meses.

No fim de março, 95% dos ativos do Fundo estavam alocados em fundos imobiliários.

O rendimento declarado do Fundo, a ser distribuído em 15/04, foi de R$ 0,45/cota, equivalente a um dividend yield6 de 0,45% (154% do CDI Líquido7) em relação à cota patrimonial de fechamento do mês.

Rentabilidade

Histórico de rentabilidade do fundo considerando a distribuição de rendimentos e tomando como base os valores praticados nas emissões de cotas.

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1. Considerando uma alíquota de imposto de renda de 15%.

Objetivo do Fundo

Pagar rendimentos mensais provenientes das alocações em uma carteira diversificada de fundos imobiliários bem como gerar ganhos de capital.

É bom para

Quem deseja realizar investimentos em uma carteira diversificada de fundos de investimentos imobiliário com apoio de uma equipe profissional que atua com disciplina e fará o devido monitoramento.

Rendimentos mensais

Pagos mensalmente, no 10º dia útil, liquido dos custos do Fundo e isentos do imposto de renda.

Início do
Fundo

03 set. 18

Taxa de
administração

0,92% a.a.

Taxa de
performance

20% do que exceder a variação do IFIX

Aplicação Inicial

Valor referente a uma cota, de acordo com o preço que está sendo negociado na Bolsa.

Monitoramento

Acompanhamento ativo para garantir que a carteira de fundos permaneça saudável e a rentabilidade aderente ao benchmark.

Acesso

A quem deseja investir em cotas de fundos de investimento imobiliário com apoio de uma equipe de gestão profissional.

Como Funciona

Com processos diligentes que apoiam a criteriosa seleção dos ativos:

Composição da Carteira

CRI Corporativos, ativos que tem como contraparte uma grande empresa:

Equipe

Equipe multidisciplinar, sócia do cliente no fundo.

Carlos Martins

Sócio e gestor responsável pelos fundos imobiliários de equity

Alejandro Riviere Padilha

Fundo de Fundos Imobiliários

Alessandro Estevam

Estrategista/Aquisições

Caio Puglia

Financeiro

Ivan Simão

Relações com Investidores

Lucas Kranjc Simon

Fundo de Fundos Imobiliário

Marcel Chalem

Controller

Marcela Penido

Financeiro
Palavra do Gestor
Março/2020

No mês de março, o Ibovespa teve queda de 29,90%, atingindo 73.019 pontos. Trata-se da maior queda percentual mensal em mais de 20 anos, provocada pela pandemia do coronavírus, que traz efeitos cada vez mais intensos na saúde e na economia global . A velocidade de disseminação da doença no planeta acentuou-se e diversos países implementaram medidas de restrição de circulação de pessoas. No Brasil, medidas severas foram tomadas para limitar o contágio da população, especialmente no estado de São Paulo, com o fechamento de diversas atividades comerciais e a recomendação expressa para que os cidadãos permaneçam em casa. Para minimizar os efeitos econômicos da crise, o governo federal já anunciou um pacote de estímulos de R$ 600 bilhões e manteve a política de isolamento social. Neste cenário, as previsões do Boletim Focus já indicam uma queda do PIB brasileiro em 0,48% para 2020.

O dólar apresentou forte alta de 15,56% no mês e fechou a R$ 5,20. A importante valorização da moeda resulta da aversão ao risco dos investidores, retratada na busca por ativos de maior segurança neste período incerto, e da redução da meta SELIC para 3,75% pelo Copom em março, a qual desestimula ainda mais o investimento estrangeiro em renda fixa no Brasil. As expectativas do Boletim Focus indicam a permanência de juros baixos por um período mais longo, com projeção para o fim de 2020 de 3,50% e para o fim de 2021 de 5,00%.

Com relação aos índices de inflação, o IPCA-15 variou 0,02% em março, o menor valor para o mês desde o início do Plano Real em 1994, e acumula alta de 3,67% nos últimos 12 meses. A redução da demanda doméstica durante a pandemia do coronavírus deverá reduzir o crescimento dos níveis de preços. O valor projetado pelo Boletim Focus para o IPCA em 2020 é de 2,94%.

Em março, o IFIX teve desvalorização de 15,85%, resultante da maior aversão ao risco em um momento de incerteza da economia mundial e dos impactos econômicos do coronavírus sobre o segmento de fundos imobiliários, em especial nos segmentos de shoppings centers e hotéis. Para os segmentos citados, houve redução imediata de dividendos. Tendo em vista a relevante posição do KFOF11 em FIIs de shoppings, espera-se uma redução nos rendimentos distribuídos pelo fundo no curto prazo. A gestão continua confiante na tese de investimento baseada na qualidade do portfolio investido pelo fundo, buscando sempre selecionar ativos que tenham qualidade superior aos pares de mercado e buscando ainda uma diversificação entre diferentes segmentos (shoppings, logística, escritórios e CRI). Entendemos ainda que a classe de Fundos Imobiliários deva ser vista como ativo de menor risco no longo prazo por apresentar 3 características:

1. Portfolios compostos, em sua maioria, por ativos reais (imóveis) ou por recebíveis imobiliários com garantia de imóveis.

2. Estruturas usualmente não alavancadas, gerando menor pressão sobre seu caixa em momentos de potencial oscilação no recebimento de aluguéis.

3. Veículos fechados que em momentos de incertezas não são obrigados a venderem seus ativos para honrar resgates de investidores, a decisão de sair do FII ocorre de forma individual pelo investidor via B3, sem afetar a rentabilidade real dos demais investidores.

Segundo o Boletim do Mercado Imobiliário da B3 de Fevereiro/20, há 762 mil investidores no mercado, o que representa um avanço de 6,63% em relação ao mês anterior, e uma média de crescimento na ordem de 10,02% ao mês nos últimos 7 meses.

No fim de março, 95% dos ativos do Fundo estavam alocados em fundos imobiliários.

O rendimento declarado do Fundo, a ser distribuído em 15/04, foi de R$ 0,45/cota, equivalente a um dividend yield6 de 0,45% (154% do CDI Líquido7) em relação à cota patrimonial de fechamento do mês.

Rentabilidade

Histórico de rendimentos mensais em comparação com o benchmark.

 1ª Emissão 4ª, 5ª, 6ª e 7ª Emissões
 R$ 100,00 R$ 104,30
Rendimento por cota (R$) Rent. Fundo % do CDI Líquido % do CDI Bruto (Gross-up)* Rent. Fundo % do CDI Líquido % do CDI Bruto (Gross-up)1
mar/20 0,45 0,45% 132,24% 155,58% 0,43% 126,79% 149,16%
fev/20 0,41 0,41% 139,59% 164,22% 0,39% 133,83% 157,45%
jan/20 0,50 0,50% 132,76% 156,19% 0,48% 127,29% 149,75%
dez/19 0,51 0,51% 136,11% 160,13% 0,49% 130,50% 153,53%
nov/19 0,44 0,44% 115,67% 136,09% 0,42% 110,90% 130,48%
out/19 0,52 0,52% 108,50% 127,65% 0,50% 104,03% 122,38%
set/19 0,51 0,51% 109,53% 128,85% 0,49% 105,01% 123,54%
ago/19 0,57 0,57% 113,19% 133,16% 0,55% 108,52% 127,67%
jul/19 0,64 0,64% 112,72% 132,61% 0,61% 108,07% 127,14%
jun/19 0,56 0,56% 119,45% 140,53% 0,54% 114,52% 134,73%
mai/19 0,65 0,65% 119,69% 140,82% 0,62% 114,76% 135,01%
abr/19 0,60 0,60% 115,76% 136,19% 0,58% 110,99% 130,58%

Objetivo do Fundo

Pagar rendimentos mensais provenientes das alocações em uma carteira diversificada de fundos imobiliários bem como gerar ganhos de capital.

É bom para

Quem deseja realizar investimentos em uma carteira diversificada de fundos de investimentos imobiliário com apoio de uma equipe profissional que atua com disciplina e fará o devido monitoramento.

Aplicação Inicial

Valor referente a uma cota, de acordo com o preço que está sendo negociado na Bolsa.

Monitoramento

Acompanhamento ativo para garantir que a carteira de fundos permaneça saudável e a rentabilidade aderente ao benchmark.

Rendimentos mensais

Pagos mensalmente, no 10º dia útil, liquido dos custos do Fundo e isentos do imposto de renda.

Acesso

A quem deseja investir em cotas de fundos de investimento imobiliário com apoio de uma equipe de gestão profissional.

Início do Fundo

03 set. 18

Taxa de performance

20% do que exceder a variação do IFIX

Taxa de administração

0,92% a.a.

Como funciona

Com processos diligentes que apoiam a criteriosa seleção dos ativos:

1. ANÁLISE DO MERCADO DE FII

Análise “Top Down”: Impactos Macro e Tendências de mercado.
Análise “Bottom Up”: Potencial de apreciação da cota e Previsão de receitas de aluguéis.

2. CONSTRUÇÃO DO PORTFÓLIO

Elegibilidade dos FIIs: Critério de liquidez e Filtro de risco.
Estabelecer momento de desinvestimento dos FIIs potenciais.

3. COMITÊ DE INVESTIMENTO

Avaliar premissas dos modelos, usando dados do Mercado;
Estabelecer critérios de compra/venda e peso máximo do ativo em carteira;
Garante aderência aos critérios de liquidez e concentração em ativos.

4. EXECUÇÃO E MONITORAMENTO

Monitoramento do mercado de FII:
Acompanhar preços de mercado em relação ao valor justo estabelecido nos modelos;
Atualização contínua de premissas dos modelos (vacância, preços, etc).

Equipe

Equipe multidisciplinar, sócia do cliente no fundo.

  • Alejandro Riviere Padilha

    Fundo de Fundos Imobiliários

  • Alessandro Estevam

    Estrategista/Aquisições

  • Caio Puglia

    Financeiro

  • Carlos Martins

    Sócio e gestor responsável pelos fundos imobiliários de equity

  • Ivan Simão

    Relações com Investidores

  • Lucas Kranjc Simon

    Fundo de Fundos Imobiliário

  • Marcel Chalem

    Controller

  • Marcela Penido

    Financeiro

Composição da Carteira

CRI Corporativos, ativos que tem como contraparte uma grande empresa.