Início do fundo
11 ago. 10
Taxa de Administração
1,25% a.a.
Taxa de Performance
Não há
Taxa de vacância
8,16%
Patrimônio líquido
3,8 bi
Rentabilidade do KNRI11
Atualizado em Setembro/2021
Rentabilidade por preço de Emissão. Retorno do portfólio considerando a distribuição de renda ao longo do tempo e variação do valor de mercado das cotas.| 1ª Emissão | 2ª Emissão | 3ª Emissão | 4ª Emissão | 5ª Emissão | 6ª Emissão | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 15/09/2010 | 08/07/2011 | 13/01/2012 | 01/02/2013 | 21/07/2017 | 05/04/2019 | |
| Valor Referencial da Cota 5 | 100.58 | 112.86 | 122.8 | 163.43 | 144.48 | 144.36 |
| Variação da Cota | 36,93% | 24,20% | 15,77% | -10,05% | 1,40% | 1,46% |
| Renda Distribuída | 181,03% | 141,82% | 118,90% | 68,33% | 31,24% | 15,59% |
| Rentabilidade Total | 210,28% | 165,78% | 136,13% | 68,08% | 30,04% | 15,65% |
| CDI no Período 6 | 128,86% | 111,22% | 100,28% | 85,55% | 19,48% | 8,36% |
| Rentabilidade FI x CDI | 163,18% | 149,06% | 135,75% | 79,58% | 154,22% | 187,32% |
| Ibovespa 7 no Período | 62,95% | 80,41% | 87,63% | 83,89% | 71,57% | 14,28% |
* Os valores referenciais da cota das emissões foram ajustados para refletir o desmembramento de cotas ocorrido em 02 de Junho de 2014. **Certificado de Depósito Interbancário, adotado neste Relatório como mera referência econômica e não como meta ou parâmetro de performance do Fundo. *** Ibovespa é o mais importante indicador do desempenho médio das cotações do mercado de ações brasileiro. Sua relevância advém do fato de o Ibovespa retratar o comportamento dos principais papéis negociados na B3.
Palavra do Gestor
Data ref. Setembro/2021
Vídeo de análise
Se preferir, confira a carta na íntegra:
Para ver as informações completas, acesse a Carta do Gestor.
No mês de setembro concluímos importantes locações para a carteira do Fundo Kinea Renda que geraram uma redução de mais de 40 mil m² na vacância física do Fundo e de mais de 3 p.p. na vacância financeira, levando os indicadores de vacância do Fundo para patamares semelhantes aos observados antes do início da pandemia, reforçando a qualidade do portfólio do Fundo.
No segmento logístico destacamos a locação de aproximadamente 38.000 m² do imóvel Jundiaí Industrial Parks para a Fini Guloseimas e 3.600 m² do imóvel Global Jundiaí para a Propel Papéis. No segmento de edifícios corporativos tivemos a locação de 1.100 m² para a empresa Polirex Resinas no edifício Madison como resultado do trabalho ativo da equipe de locação do fundo que alugou o espaço no mesmo mês que o andar seria desocupado pela antiga locatária. Por outro lado, tivemos a desocupação de 330 m² no edifício Buenos Aires Corporate no Rio de Janeiro.
Com as movimentações acima, a vacância física3 do Fundo foi para 3,35% (ante 8,54% no mês anterior), a vacância financeira4 para 8,16% (ante 11,78% no mês anterior) e a vacância financeira ajustada pelas carências para 11,91% (ante 12,97% no mês anterior). A queda na vacância demonstra mais uma vez a qualidade da equipe de gestão do Fundo e a sua resiliência mesmo em momentos desafiadores de mercado.
Com a melhora dos níveis de ocupação dos imóveis do Fundo, os rendimentos do Fundo foram novamente elevados, passando a distribuir R$ 0,77 por cota, um incremento superior a 5% em relação a última distribuição e superior a 18% no ano de 2021.
Características do KNRI11
Para mais informações confira a Carta do Gestor.
Objetivo do Fundo
Gerar renda de aluguel mensal através da locação de um portfolio diversificado de prédios corporativos e galpões logísticos.
É bom para
Quem deseja investir em uma carteira diversificada de imóveis para locação, com apoio de uma equipe de gestão especializada, e possibilitar retornos adicionais em relação ao mercado real.
Contém
Carteira imobiliária
Portfólio diversificado com foco em edifícios comerciais e galpões logísticos, concentrados nas melhores regiões do país para o mercado de locação:
Como funciona
Baseada em uma abordagem ativa e processos diligentes, estruturados para possibilitar menor vacância e estabilidade no pagamento da renda mensal de aluguel:
1. Mapeamento das oportunidades no mercado imobiliário
Prospecção junto a corretoras e grandes participantes de mercado com o objetivo de selecionar imóveis que possuam o perfil do fundo.
2. Análise do Imóvel
Com base nos quesitos abaixo:
– Localização
– Tipologia (padrão de construção)
– Taxa de ocupação
– Locatários atuais e potenciais
– Análise jurídica
– Risco e retorno potencial esperados
3. Diligência e avaliação do valor de mercado
– Fase mais profunda de análise jurídica
– Laudo detalhado de avaliação do imóvel como base para decisão de compra
4. Aquisição
– Tomada de decisão sobra a compra
– Gestão própria dos processos e documentos da transação, com objetivo de reduzir riscos jurídicos
5. Monitoramento
– Oportunidades de melhoria nos imóveis, contratos de locação e relacionamento com inquilinos
– Atenção a fatores de mudança nas regiões onde estão nossos imóveis, com objetivo de decidir sobre mudanças no Fundo
Desinvestimento
– Monitoramento das oportunidades e opções de venda dos imóveis.
Carteira Imobiliária
Portfólio composto por 21 propriedades sendo 12 edifícios comerciais e 9 centros logísticos apresentando a seguinte divisão de área e receita por tipologia, demonstrando o equilíbrio existente entre a tipologia de logística e de escritório, conferindo maior previsibilidade e menor volatilidade no fluxo de receitas de aluguel.
Portfólio de imóveis
O portfólio de imóveis é composto atualmente pelas propriedades abaixo:
Equipe
Disciplina financeira com conhecimento imobiliário.
Carlos Martins
Sócio e gestor responsável pelos fundos imobiliários de equity
Sócio-executivo e gestor responsável pelos fundos imobiliários de equity. Carlos é sócio fundador da Kinea, responsável pela implementação da área de fundos imobiliários. Atua na área imobiliária desde 2007 sendo responsável pela gestão de recursos, relacionamento com investidores e captação e originação de negócios. Participa ativamente nos comitês de investimentos imobiliários. Anteriormente à Kinea, trabalhou 15 anos no BankBoston onde passou pelas áreas de crédito e operações internacionais e, por 6 anos, esteve na área de structured & corporate finance. Iniciou sua carreira no Citibank.
Carlos possui MBA pela Boston School/Columbia University e MBA Executivo pelo IBMEC, atual Insper, e é graduado em administração de empresas pela Fundação Getúlio Vargas (EAESP-FGV) e atendeu ao YMP (Young Manager Program) do INSEAD.
Alessandro Estevam
Estrategista/Aquisições
Alessandro Estevam integra a área de gestão de ativos imobiliários da Kinea e está na empresa desde setembro de 2010. Antes da Kinea, Alessandro trabalhou na Jones Lang LaSalle por 10 anos onde atuou na coordenação de processo de desmobilização, representando empresas multinacionais e investidores institucionais, na aquisição de ativos imobiliários em nomes de investidores nacionais e estrangeiros e análise de melhor uso (Highest and Best Use), tendo ainda atuado nas áreas de consultoria e tenant representation.
Alessandro é formado em Administração de Empresas pela Fundação Alvares Penteado.
Dan Amaral
Property Manager
Dan Amaral integra a área de Real Estate atuando na gestão dos imóveis do portfólio logístico dos fundos de renda da Kinea. Possui mais de 11 anos de experiência na área imobiliária com experiências em empresas multinacionais do ramo de Real Estate como CBRE e Prologis.
Dan possui MBA em Liderança, Inovação e Gestão pela Pontifícia Universidade Católica do Rio Grande do Sul (PUCRS).
Gilberto Lopes
Novos Negócios
Gilberto é responsável por novos negócios dentro da área de Real Estate. Possui 8 anos de atuação no mercado imobiliário. Antes da Kinea, trabalhou na CBRE Consultoria do Brasil como consultor do departamento de investimentos, inicialmente no mercado de escritórios por 2 anos, e posteriormente no mercado de galpões logísticos por 7 anos, coordenando processos de venda de imóveis em São Paulo, Minas Gerais, Rio Grande do Sul e Bahia. Antes, trabalhou na NovaAgri na área de galpões de armazenagem de grãos no Tocantins, Bahia e Minas Gerais.
Gilberto é formado em Engenharia pela UNICAMP.
Guilherme Iucker
Relacionamento Inquilinos
Guilherme integra a área de Real Estate atuando com a gestão de relacionamento dos inquilinos e prospecção de futuros clientes dos imóveis logísticos. Possui mais de 10 anos de atuação no mercado imobiliário. Antes da Kinea, trabalhou na Fulwood Investimentos e Participações como responsável comercial de imóveis na região da Grande São Paulo e Minas Gerais. Ainda no mercado imobiliário trabalhou na empresa CBRE Consultoria do Brasil, atuando inicialmente na área de pesquisa industrial, no mapeamento de galpões e condomínios a nível Brasil, por 03 anos, e após isto, atuou como consultor comercial por 08 anos com gestão de clientes/incorporadores na locação dos empreendimentos, coordenação de equipe e supervisão de materiais de marketing bem como desenvolvimento anual do business plan da área.
Guilherme é formado em Administração de Empresas pela Universidade Paulista.
Gustavo Villela
Relacionamento Inquilinos
Gustavo Villela integra a área de gestão de ativos imobiliários da Kinea e está na empresa desde abril de 2018. Antes da Kinea, Gustavo trabalhou na Cushman & Wakefield por 7 anos e Newmark Grubb por 3 anos, onde atuou na coordenação de processos de locação, representando empresas multinacionais e investidores institucionais, na aquisição e locação de ativos imobiliários em nomes de investidores nacionais e estrangeiros, atuando também nas áreas de consultoria e tenant representation.
Gustavo é formado em Economia pela Universidade Estadual do Rio de Janeiro.
Ivan Simão
Relações com Investidores
Ivan juntou-se à Kinea em agosto de 2014. Anteriormente, atuou na área de estruturação de produtos de investimentos no Banco Itaú Unibanco. Atuou também no Banco Indusval Multistock na área de gestão de fundos proprietários e na mesa de derivativos da corretora associada a instituição.
Ivan é graduado em administração de empresas pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP).
José Valdir
Property Manager
José Farias juntou-se a Kinea em 2014 com responsabilidade pela gestão de imóveis e relacionamentos de inquilinos, bem como propostas de investimento e implementação de capitais para o fundo de renda da Kinea. Antes de Kinea, trabalhou na São Carlos Empreendimentos e Participações S.A., uma empresa de imóveis comerciais brasileira, por 5 anos, onde era responsável pela administração de imóveis e operações da base de ativos da São Carlos. Ele trabalha no mercado imobiliário desde 2009.
José Farias possui MBA em Gestão Empresarial pela Fundação Getúlio Vargas (FGV/SP), e é graduado em Administração de Empresas pela Universidade de Osasco/SP.
Luciana Campos
Relacionamento Inquilinos
Luciana juntou-se à Kinea em 2012 para atuar na gestão de relacionamento com os inquilinos e elaborar todos os estudos de mercado de aluguel. Suas principais atividades incluem a locação de áreas vagas e renovações de contratos de locação. Atua no mercado imobiliário desde 2008 e antes de Kinea, trabalhou na São Carlos Empreendimentos e Participações, uma das maiores empresas de propriedade brasileira, por 4 anos quando atuou em aluguel de escritórios e área de novos negócios focada em varejo.
Luciana é formada em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade Mackenzie e possui pós-graduação em Administração de Empresas pela Fundação Getúlio Vargas.
Marcel Chalem
Controller
Marcel integra a área de gestão de Ativos Alvo da Kinea e está na empresa desde dezembro de 2009, sendo o responsável pelo acompanhamento e monitoramento dos 40 projetos de incorporação imobiliária da Kinea. Também é responsável pelo controle financeiro do fundo de renda. Antes da Kinea, Marcel trabalhou na Lindencorp Desenvolvimento Imobiliário, onde atuou como gerente da área de Finanças Estruturadas, sendo o responsável pela estruturação das mesmas na companhia, onde inclusive atuou na montagem de fundos imobiliários de renda desenvolvidos pela companhia. Ainda no mercado imobiliário, Marcel passou pela Fit Residencial (Gafisa), como responsável pelas áreas de análise de investimentos e planejamento financeiro. Tem mais de 12 (doze) anos de atuação no mercado imobiliário.
Marcel possui especialização em Real Estate Finance pelo MIT – Massachusetts Institute of Technology, MBA em finanças pelo Insper – SP e é formado em Administração de Empresas pela Universidade Presbiteriana Mackenzie.
Marcela Penido
Financeiro
Marcela juntou-se à Kinea em 2012 para atuar na área de controle financeiro e monitoramento do fundo de Renda. Suas principais atividades incluem planejamento financeiro de fundos, análise financeira de propriedades e investimentos. Ela está no setor imobiliário desde 2010. Antes da Kinea, ela trabalhou na Gafisa S / A (uma das maiores incorporadoras brasileiras), onde atuou como analista de investimentos e planejamento financeiro.
É graduada em administração de empresas pelo Insper (IBMEC – SP).
Maria Carolina Barcelos
Jurídico
Maria Carolina juntou-se à Kinea em 2019 para atuar no Jurídico da área de fundos imobiliários, sendo responsável pela estruturação e atividades jurídicas societária, imobiliária e contenciosa.
Atua na área jurídica imobiliária desde 2011. Antes da Kinea, trabalhou durante 6 anos na BR Properties S.A., uma das principais empresas de real estate do Brasil, atuando no jurídico imobiliário e societário da companhia.
Maria Carolina é graduada em direito pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP) e pós graduada em direito imobiliário na Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP).
Tamires Carvalho
Acompanhamento e Monitoramento dos fundos
Tamires é pós graduada em finanças pelo Insper, anteriormente atuou como especialista de Planejamento Financeiro na VBI Real Estate. Outras empresas que estiveram em sua trajetória são a Rodobens, Alphaville Urbanismo e Cipasa, com atuação nas áreas de Relações com Investidores, Análise/Viabilidade de Investimentos e Planejamento Financeiro.
Documentos recentes do KNRI11
| Nome do Documento | Data da Atualização | |
|---|---|---|
| Convocação AGO
10/2021 |
10/2021 | |
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9/2021 |
9/2021 | |
| Distribuição Mensal de Rendimentos
9/2021 |
9/2021 | |
| Demonstrações Financeiras
6/2021 |
6/2021 | |
| Prospecto 7ª Emissão
11/2020 |
11/2020 | |
| Informativo de Rentabilidade
11/2019 |
11/2019 | |
| Regulamento Vigente Kinea Renda
5/2017 |
5/2017 | |
Para documentos antigos acesse nossa seção de documentos.
Perguntas Frequentes sobre o KNRI11
É possível realizar o resgate de quotas?
Não, uma vez que o Fundo foi constituído sob a forma de condomínio fechado com prazo de duração indeterminado. As cotas do Fundo serão admitidas para negociação no mercado secundário da BM&FBOVESPA, sendo que os investidores que desejarem sair do investimento deverão negociar suas cotas nesse mercado.
A gestão avalia oportunidades de vender os imóveis para aquisição de outros com melhor perfil/potencial?
Considerando que o Fundo possuí gestão ativa, se o gestor vender um imóvel com lucro, o ganho de capital é tributado?
O Gestor poderá considerar a venda de um ativo se entender que este poderá sofrer uma desvalorização, caso entenda que o ativo já atingiu o seu ponto máximo de valorização ou caso tenha recebido uma proposta muito interessante.
Quando o Fundo realiza uma venda com lucro, o ganho não é tributado na carteira do Fundo e, ao distribuí-lo aos cotistas, também não há tributação. Cabe lembrar que se o cotista vender suas cotas no mercado secundário, seu ganho de capital na venda das cotas (diferença entre o preço de venda e o custo de aquisição das cotas) será tributado em alíquota de 20%.
Quando a cota se torna ex-dividendos?
A cota do Fundo se torna ex-dividendo no primeiro dia útil do mês do pagamento, garantindo aos Cotistas que forem titulares das cotas até o último dia útil do mês anterior os rendimentos do mês. Ou seja, para receber os rendimentos, pagos sempre no décimo dia útil, o investidor deve ser o titular das cotas até o último dia útil do mês anterior aos pagamentos.
Para os locatários, qual a vantagem em ter o Kinea Renda como locador dos imóveis que alugam?
O Fundo tem uma gestão profissional com equipe com histórico no mercado imobiliário. Além disso, o Fundo costuma comprar quase que a totalidade dos ativos, ou seja, tem controle sobre o que ocorre ou poderá ocorrer no imóvel. Dessa maneira, tem condições de melhor atender demandas dos inquilinos. Importante mencionar que hoje temos membros da equipe dedicados a interagir com nossos inquilinos e também profissionais dedicados à resolução de problemas de manutenção de nossas propriedades.
Quais tributos e despesas pagas pelo fundo na compra ou venda de um imóvel? O fundo paga comissão de corretagem?
Os custos envolvidos na aquisição de um imóvel são:
(I) O valor pago propriamente pelo imóvel, que usualmente inclui a comissão do corretor (corretagem);
(II) Os custos de ITBI e demais emolumentos podem variar dependendo da localização e tipologia do ativo;
(III) Custos de avaliação associados a custo de laudo de aquisição, laudo técnico, laudo ambiental e laudo jurídico.
Qual a periodicidade do pagamento da renda de aluguel? Como é feita a distribuição?
Os rendimentos são pagos mensalmente, no 10º dia útil de cada mês. Para receber, o cliente deverá deter as cotas até o último dia útil do mês anterior.
O que é um contrato de locação atípico?
Uma Locação Atípica é uma locação que não se sujeita às regras estabelecidas pela Lei do Inquilinato. Ou seja, nesta locação, as partes abrem mão dos direitos e obrigações estabelecidos em Lei e estabelecem, no contrato, regras específicas para regular a relação de locação. A Locação Atípica é muito relacionada à operações de “Built-to-Suit”. Nestas, um determinado investidor (Locador do imóvel) constrói um imóvel customizado para um determinado usuário (Locatário), atendendo às suas necessidades específicas. Este tipo de operação só é justificável economicamente se o Locador (investidor) tiver uma maior segurança quanto à permanência do Locatário no imóvel, o que não seria possível por meio da locação convencional. O regramento próprio, através da Locação Atípica, garante que o investidor tenha maior segurança de ser remunerado pelo investimento realizado.
Como é feito o reajuste dos aluguéis? A renda não deveriam ser reajustada anualmente?
Em contratos típicos de aluguel temos o reajuste anual pela inflação (IGPM ou IPCA), sendo que o valor pode ser avaliado de acordo com o mercado a partir do 3º ano de locação. Contratos atípicos são atualizados anualmente pela inflação, não sendo permitida sua reavaliação a mercado. Tais ajustes, quando ocorrem, compõem a receita de aluguel do Fundo que, juntamente com a receita financeira decorrente dos investimentos do caixa, determinam a distribuição dos rendimentos. À medida em que o caixa seja convertido em ativos imobiliários, os rendimentos serão reajustados.
Os imóveis possuem seguro? Quais coberturas o seguro prevê?
Sim. As apólices foram contratadas com empresa de primeira linha e o seguro cobre o imóvel e seus equipamentos e acessórios contra os riscos de incêndio, raio, explosões, vendaval, furacão, ciclone, tornado, granizo, fumaça, impacto de veículos terrestres, queda de aeronave e perda dos aluguéis em caso de sinistro.
Qual a periodicidade de reavaliação dos imóveis?
De acordo com a instrução CVM 516/11, os fundos imobiliários devem reavaliar o valor de seus ativos imobiliários que tenham por objetivo obter renda, como os ativos do Fundo, pelo menos 1 vez ao ano. O fundo realiza a avaliação de seus ativos anualmente no mês de junho.
Além de imóveis, quais outros ativos o Fundo pode investir?
O foco do Fundo é adquirir imóveis. O caixa disponível ou os recursos não utilizados temporariamente na aquisição de imóveis serão investidos em ativos de liquidez, como títulos públicos, onde há incidência de IR sobre a aplicação pelo Fundo, ou em outros ativos de lastro imobiliário e com liquidez, como LCIs, onde não há incidência de IR sobre a aplicação pelo Fundo. D0)
Qual é a tributação aplicável para os investidores do Fundo?
As pessoas físicas são isentas do Imposto de Renda sobre os rendimentos distribuídos pelo fundo, desde que (I) as cotas do fundo sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado, (II) o fundo possua no mínimo 50 Cotistas e (III) o Cotista não seja titular de cotas que representem 10% ou mais da totalidade das emitidas ou que lhe dê direito ao recebimento de rendimento superior a 10% do total auferido. Há incidência do Imposto de Renda, à alíquota de 20%, sobre os rendimentos auferidos de pessoas jurídicas. Na venda das cotas no mercado secundário, tanto as pessoas físicas quanto as jurídicas estão sujeitas à incidência do Imposto de Renda, à alíquota de 20%, sobre o ganho de capital.
Qual a origem da renda mensal paga pelo Fundo?
Os rendimentos do Fundo decorrem majoritariamente do pagamento de aluguéis pelos inquilinos dos imóveis que compõem sua carteira. Poderá haver também alguma receita financeira associada à aplicação do caixa do Fundo até a aquisição dos imóveis ou mesmo no caixa reserva, que fica segregado para fazer frente a eventuais despesas extraordinárias. Caso o Fundo venha realizar a venda de um ativo, tais recursos, à opção do Gestor, poderão ser reinvestidos em novos ativos imobiliários ou distribuídos entre os Cotistas.
Qual o objetivo do Kinea Renda Imobiliária?
O objetivo do Fundo é possibilitar um rendimento mensal obtido com os aluguéis gerados por uma carteira diversificada de imóveis não residenciais, proporcionando ainda aos Cotistas pessoas físicas isenção no Imposto de Renda sobre os rendimentos distribuídos pelo Fundo*. Esse objetivo será alcançado por meio da composição de um portfólio diversificado de imóveis e de locatários, em contraposição a fundos com um único imóvel. Ou seja, o Kinea Renda não tem o objetivo de aplicar seus recursos em empreendimento(s) imobiliário(s) específico(s). Sua proposta de investimento é a gestão de empreendimentos comerciais e centros de distribuição preferencialmente prontos, podendo também realizar investimentos em projetos em construção, via aquisição de unidades autônomas ou da totalidade de um empreendimento. O Fundo não investirá em projetos de saletas comerciais ou empreendimentos residenciais.
* Se atendidos os requisitos da legislação em vigor. Para mais informações sobre tributação incidente ao investimento no Fundo, leia a seção “Tributação dos Investidores” do Prospecto.
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