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Início do Fundo

Ago. 2012

Taxa de Administração

1,0% a.a.

Taxa de Performance

20% do que exceder
IPCA + 6% a.a.

Vencimento do fundo

Ago. 2021

OBS:

Fundo em fase de desinvestimento

Linha Detalhe Abas
Dots Abas

Rentabilidade do KNRE11

Atualizado em Dezembro 2021

O Fundo encontra-se em fase de desinvestimento dos projetos de seu portfólio e as distribuições realizadas são compostas por rendimento e devolução de capital e portanto não devem ser consideradas para cálculo de yield e definição de preço para aquisição de quotas no mercado secundário.

Palavra do Gestor

Data ref. Dezembro 2021

Para ver as informações completas, acesse a Carta do Gestor.

O ano de 2021 no mercado imobiliário na cidade de São Paulo foi caracterizado por dois momentos bastante distintos: (i) o primeiro semestre marcado pela forte expansão e consecutivos meses de recordes de vendas, apoiados na menor taxa de juros da história (2% a.a.), inflação sob controle e alto índice de confiança do consumidor. O setor alcançou o melhor primeiro semestre da história tanto em vendas quanto em lançamentos. Foram vendidas³ 29.935 unidades no período, crescimento de 52% em relação ao recorde anterior e lançadas 27.114 unidades, também superando o melhor resultado da série histórica em 34%.

(ii) o segundo semestre, especialmente a partir do início de setembro, marcado pela deterioração do cenário macroeconômico, aumento das taxas de juros (9,25% a.a. em dezembro), forte pressão inflacionária e notadamente o aumento substancial dos índices do setor, onde o INCC atingiu o pico de 17,3% a.a..

Cabe entretanto ressaltar que a performance positiva na capital paulista não foi observada na região metropolitana de São Paulo, onde estava concentrado o estoque do Fundo. Nesta região observamos que em 2020 foi interrompida a série de crescimento dos 3 anos anteriores, com o mercado apresentando retração no acumulado até o 3T 2021.

Desta forma, a estratégia de recuperação de preço e performance de vendas planejada para o ano de 2021 ficou prejudicada, e para minimizar os potenciais efeitos de um novo ciclo de stress sobre o portfólio do Fundo com potencial de prejudicar ainda mais a rentabilidade do investimento, a equipe de gestão adotou medidas mais agressivas para comercialização do estoque residual dos projetos, com o objetivo de acelerar o processo de desinvestimento.

Mesmo com o cenário bastante adverso, tivemos a comercialização de 194 unidades e 3 projetos desinvestidos ao longo do ano, Cinque Terre, Florae, e por último o empreendimento Solaris, localizado em São Vicente. Ainda em dezembro, foram comercializadas 15 unidades, com destaque para a comercialização de 9 salas comerciais e 2 residenciais no Cidade Viva, finalizando o estoque deste projeto.

Conforme destacamos ao longo do primeiro semestre e no ano de 2020, os efeitos das restrições da “COVID-19” impactaram negativamente o mercado imobiliário postergando a escritura do terreno da fase não lançada do Cidade Viva, para superação da diligência prevista em contrato, que foi finalizada no último trimestre do ano de 2021.

Tivemos também muito mais dificuldade de acesso aos empreendimentos, pelos potenciais compradores, devido ao isolamento social, impactando no processo de vendas das unidades dado que os clientes não fecham negócios sem algumas visitas ao imóvel.

Com a distribuição de R$ 22,2MM no ano, o Fundo atingiu 91% de retorno do total captado no investimento e a previsão. Ainda em dezembro, no dia 30/12, anunciamos a distribuição de R$ 750.000,00 (R$ 0,04/cota) sendo 100% de dividendos.

Por fim, a expectativa da equipe de gestão, com o desinvestimento do Solaris e liquidação do estoque do Cidade Viva, é distribuir 100% do capital investido ainda no primeiro semestre de 2022. A rentabilidade esperada para o Fundo permanece em 2% a.a..

Características do KNRE11

Para mais informações confira a Carta do Gestor.

Objetivo do Fundo

Gerar ganho de capital aos cotistas no longo prazo, proveniente do desenvolvimento de projeto imobiliário presentes na carteira do Fundo.

É bom para

Investidores que desejam investir em uma carteira diversificada de projetos para incorporação imobiliária, com apoio de uma equipe de gestão especializada, e possibilitar retornos adicionais em relação ao mercado real.

Desenvolvimento

Participação ativa em projetos residenciais, desde a compra do terreno e desenvolvimento do projeto até a entrega das unidades aos compradores.

Diversificação

Mirar em diferentes perfis de empreendimentos desenvolvidos por incorporadoras especialistas por tipo e região.

Contém

Carteira imobiliária

Portfólio diversificado com foco em projetos imobiliários residenciais concentrados nas melhores regiões do país por meio de processos diligentes que apoiam a criteriosa seleção dos ativos.

Controle

Monitoramento contínuo dos projetos investidos junto aos parceiros incorporadores, para a melhor análise das expectativas de risco e retorno de cada projeto.

Taxa de performance

20% do que exceder IPCA + 6% a.a.

Como funciona

Com processos diligentes e acompanhamento contínuo de todas as etapas do empreendimento.

1. Pré-projeto

Mapeamento das oportunidades no mercado imobiliário:

– Incorporadoras apresentam projetos potenciais;
– Contatos feito pela Kinea direto com incorporadores.

Análise dos projetos e diligência:

– Seleção dos projetos com base em avaliações técnicas e na expectativa de retorno;
– Diligência fiscal e legal nas SPEs dos projetos;
– Análises: Mercado, Parceiro Incorporador, Produto, Preço de Venda, Custos Estimados de desenvolvimento e de Obra;
– Projetos são submetidos ao Comitê de Investimentos da Kinea para aprovação ou não do investimento.
 

2. Projeto

0 – 18 meses: Início do projeto

– Aquisição do terreno;
– Desenvolvimento do produto imobiliário;
– Aprovação do projeto junto aos órgãos públicos.

18 – 30 meses: Lançamento Pré-Venda

– Campanha de marketing;
– Acompanhamento comercial junto ao parceiro incorporador.

30 – 60 meses: Construção

– Construção da obra conforme cronograma previsto;
– Acompanhamento do avanço físico e financeiro da obra;
– Acompanhamento das vendas;
– Gestão ativa do empreendimento.
 

3. Desinvestimento

60 – 72 meses: Transferência dos recebíveis para os bancos

– Ao final da obra, os clientes estão aptos para realizar o financiamento imobiliário junto as instituições financeiras;
– Entrega das chaves aos compradores;
– Distribuição dos resultados do empreendimento ao Fundo referente ao percentual da permuta do Fundo.

Equipe

Equipe multidisciplinar, sócia do cliente no fundo.

Foto Carlos Martins

Carlos Martins

Sócio e gestor responsável pelos fundos imobiliários de equity

Sócio-executivo e gestor responsável pelos fundos imobiliários de equity. Carlos é sócio fundador da Kinea, responsável pela implementação da área de fundos imobiliários. Atua na área imobiliária desde 2007 sendo responsável pela gestão de recursos, relacionamento com investidores e captação e originação de negócios. Participa ativamente nos comitês de investimentos imobiliários. Anteriormente à Kinea, trabalhou 15 anos no BankBoston onde passou pelas áreas de crédito e operações internacionais e, por 6 anos, esteve na área de structured & corporate finance. Iniciou sua carreira no Citibank.
Carlos possui MBA pela Boston School/Columbia University e MBA Executivo pelo IBMEC, atual Insper, e é graduado em administração de empresas pela Fundação Getúlio Vargas (EAESP-FGV) e atendeu ao YMP (Young Manager Program) do INSEAD.

Foto Bruna Sotopietra

Bruna Sotopietra

Originação

Bruna integra a área de novos negócios de ativos imobiliários, sendo responsável pelo acompanhamento de mercado, aquisição e estruturação dos novos ativos a serem desenvolvidos. Antes da Kinea, Bruna trabalhou na Hines do Brasil na função de gestão de projetos e investimentos para desenvolvimento e aquisições de ativos imobiliários. Também trabalhou na Tecnisa SA.

Bruna possui master em finanças pela Business School São Paulo e é bacharel em engenharia civil pela Universidade de Bremen e Universidade Estadual de Santa Catarina.

Foto Ivan Simão

Ivan Simão

Relações com Investidores

Ivan juntou-se à Kinea em agosto de 2014. Anteriormente, atuou na área de estruturação de produtos de investimentos no Banco Itaú Unibanco. Atuou também no Banco Indusval Multistock na área de gestão de fundos proprietários e na mesa de derivativos da corretora associada a instituição.
Ivan é graduado em administração de empresas pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP).

Foto Marcel Chalem

Marcel Chalem

Controller

Marcel integra a área de gestão de Ativos Alvo da Kinea e está na empresa desde dezembro de 2009, sendo o responsável pelo acompanhamento e monitoramento dos 40 projetos de incorporação imobiliária da Kinea. Também é responsável pelo controle financeiro do fundo de renda. Antes da Kinea, Marcel trabalhou na Lindencorp Desenvolvimento Imobiliário, onde atuou como gerente da área de Finanças Estruturadas, sendo o responsável pela estruturação das mesmas na companhia, onde inclusive atuou na montagem de fundos imobiliários de renda desenvolvidos pela companhia. Ainda no mercado imobiliário, Marcel passou pela Fit Residencial (Gafisa), como responsável pelas áreas de análise de investimentos e planejamento financeiro. Tem mais de 12 (doze) anos de atuação no mercado imobiliário.
Marcel possui especialização em Real Estate Finance pelo MIT – Massachusetts Institute of Technology,  MBA em finanças pelo Insper – SP e é formado em Administração de Empresas pela Universidade Presbiteriana Mackenzie.

Foto Maria Carolina Barcelos

Maria Carolina Barcelos

Jurídico

Maria Carolina juntou-se à Kinea em 2019 para atuar no Jurídico da área de fundos imobiliários, sendo responsável pela estruturação e atividades jurídicas societária, imobiliária e contenciosa.
Atua na área jurídica imobiliária desde 2011. Antes da Kinea, trabalhou durante 6 anos na BR Properties S.A., uma das principais empresas de real estate do Brasil, atuando no jurídico imobiliário e societário da companhia.
Maria Carolina é graduada em direito pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP) e pós graduada em direito imobiliário na Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP).

Foto Rodolfo Piersanti

Rodolfo Piersanti

Vendas e Relações com Incorporadores

Rodolfo integra a área de Real Estate da Kinea, com foco no comercial e relacionamento com incorporadores. Antes da Kinea, trabalhou como coordenador de incorporação na Odebrecht Realizações Imobiliárias atuando em todo ciclo de incorporação imobiliária: prospecção e compra de terreno, análise de legislação, desenvolvimento de produto, vendas e entrega da unidade para o cliente. Ainda no mercado imobiliário, Rodolfo trabalhou também na Bairro Novo, no setor de produção de obra.
Rodolfo é formado em Engenharia de Produção pela Universidade Presbiteriana Mackenzie e Engenharia Civil pela Universidade Anhembi Morumbi.

Documentos recentes do KNRE11

Nome do Documento Data da Atualização
Carta do Gestor

12/2021

12/2021
Distribuição Mensal de Rendimentos

12/2021

12/2021
Informe Mensal

11/2021

11/2021
Convocação AGO

10/2021

10/2021
Carta do Gestor – Trimestral

10/2019

10/2019
Regulamento Vigente

4/2017

4/2017

Para documentos antigos acesse nossa seção de documentos.

Perguntas Frequentes sobre o KNRE11

Como deve ser feito o resgate de cotas?

O fundo foi constituído sob a forma de condomínio fechado e com prazo de duração determinado. Dessa forma, os investidores que desejarem sair do investimento antes do vencimento podem negociar suas cotas na Bolsa através da corretora de valores de sua preferência. Entretanto, devido ao perfil do produto, muitos cotistas aguardam o vencimento, dessa forma o número de negócios na bolsa é bem pequeno e pode ser difícil vender grandes quantidades de cotas.

O que deve-se esperar do comportamento do valor das cotas na Bolsa?

Por ser um fundo fechado, espera-se uma liquidez baixa para o Kinea II Real Estate na Bolsa. Assim sendo, poderá haver grande variação no comportamento e valor de sua cota.

O fundo investe apenas em projetos residenciais?

O foco dos investimentos do fundo são projetos residenciais, destinados a compradores de média renda em regiões consolidadas. No entanto, o fundo possui um projeto mixed-use (residencial e comercial) em carteira.

O vencimento do Kinea II Real Estate ocorrerá quando?

O encerramento do Fundo está previsto para agosto de 2021, quando todos os projetos da carteira deverão estar desinvestidos e na ocasião, já terão sido distribuídos os ganhos auferidos e o principal investido.

O Fundo possui vencimento? Isso é possível em fundos imobiliários?

Sim, fundos imobiliários podem ter prazo determinado, como é o caso do Kinea II Real Estate. O vencimento é bastante comum para portfólios que tem como objetivo o desenvolvimento e venda de unidades imobiliárias.

Existe renda mensal? Como funciona a distribuição de rendimentos do fundo?

Não. Os rendimentos são distribuídos à medida em que os projetos são desinvestidos, ou seja, finaliza-se a fase de “repasse”. Além disso, como qualquer FII, caso o fundo possua rendimentos, ele deve distribuir ao menos 95% destes semestralmente.

Se o incorporador parceiro tiver problemas (financeiros, jurídicos etc) como fica o projeto e o investimento do fundo?

Todos os projetos são concebidos em um estrutura jurídica chamada SPE (Sociedade de Propósito Especifico). Esse instrumento permite que o projeto fique segregado do balanço do incorporador e oferece maior segurança em caso de um problema extremo como uma recuperação judicial.

Como funciona o processo de incorporação ou desenvolvimento?

Normalmente o processo de incorporação imobiliária pode ser dividido em 3 principais etapas:(1) Aquisição do Terreno, onde o incorporador identifica terrenos potenciais para desenvolvimento de novos projetos, faz a diligência desses terrenos e adquire aqueles que considera melhores (é nessa etapa que o Kinea II Real Estate busca entrar no projeto); (2) Projeto, onde o produto é estruturado, aprovado pelos órgãos competentes, suas unidades são colocadas à venda e sua construção finalizada; (3) Desinvestimento, após a finalização da construção, os adquirentes de unidades normalmente contratam um financiamento imobiliário com o banco e quitam suas obrigações com a incorporadora (processo denominado “repasse”).

Qual é a expectativa de rentabilidade do fundo?

O Kinea II Real Estate busca retornos que superem o IPCA em 5% ao ano. De forma geral, fundos de incorporação imobiliária possuem metas de rentabilidade mais agressivas que outras estratégias, devido ao maior risco.

Qual é o objetivo do Kinea II Real Estate?

Investir recursos em projetos de incorporação preponderantemente residencial, com foco em unidades dentro do SFH (Sistema Financeiro de Habitação). O fundo busca fazer investimentos desde a aquisição do terreno através de parcerias estratégicas com incorporadores com histórico e solidez em seus mercados de atuação. Com isso o fundo permite que o investidor participe diretamente deste mercado de incorporação, de maneira organizada e profissional por meio de uma gestão ativa e diversificada do fundo. Trata-se de uma alternativa para quem pretende investir em ativo real.

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