Início do Fundo
01/12/2011
Taxa de Administração
1,0% a.a.
Taxa de Performance
20% do que exceder
IPCA + 6% a.a.
Vencimento do fundo
Ago. 2023
OBS:
Fundo em fase de desinvestimento
O Fundo encontra-se em fase de desinvestimento dos projetos de seu portfólio e as distribuições realizadas são compostas por rendimento e devolução de capital e portanto não devem ser consideradas para cálculo de yield e definição de preço para aquisição de quotas no mercado secundário.
Características
Para mais informações confira a Carta do Gestor.
Objetivo do Fundo
Gerar ganho de capital aos cotistas no longo prazo, proveniente do desenvolvimento de projeto imobiliário presentes na carteira do Fundo.
É bom para
Investidores que desejam investir em uma carteira diversificada de projetos para incorporação imobiliária, com apoio de uma equipe de gestão especializada, e possibilitar retornos adicionais em relação ao mercado real.
Desenvolvimento
Participação ativa em projetos residenciais, desde a compra do terreno e desenvolvimento do projeto até a entrega das unidades aos compradores.
Diversificação
Mirar em diferentes perfis de empreendimentos desenvolvidos por incorporadoras especialistas por tipo e região.
Contém
Carteira imobiliária
Portfólio diversificado com foco em projetos imobiliários residenciais concentrados nas melhores regiões do país por meio de processos diligentes que apoiam a criteriosa seleção dos ativos.
Controle
Monitoramento contínuo dos projetos investidos junto aos parceiros incorporadores, para a melhor análise das expectativas de risco e retorno de cada projeto.
Taxa de performance
20% do que exceder IPCA + 6% a.a.
Como funciona
Com processos diligentes e acompanhamento contínuo de todas as etapas do empreendimento.
1. Pré-projeto
Mapeamento das oportunidades no mercado imobiliário:
– Incorporadoras apresentam projetos potenciais;
– Contatos feito pela Kinea direto com incorporadores.
Análise dos projetos e diligência:
– Seleção dos projetos com base em avaliações técnicas e na expectativa de retorno;
– Diligência fiscal e legal nas SPEs dos projetos;
– Análises: Mercado, Parceiro Incorporador, Produto, Preço de Venda, Custos Estimados de desenvolvimento e de Obra;
– Projetos são submetidos ao Comitê de Investimentos da Kinea para aprovação ou não do investimento.
2. Projeto
0 – 18 meses: Início do projeto
– Aquisição do terreno;
– Desenvolvimento do produto imobiliário;
– Aprovação do projeto junto aos órgãos públicos.
18 – 30 meses: Lançamento Pré-Venda
– Campanha de marketing;
– Acompanhamento comercial junto ao parceiro incorporador.
30 – 60 meses: Construção
– Construção da obra conforme cronograma previsto;
– Acompanhamento do avanço físico e financeiro da obra;
– Acompanhamento das vendas;
– Gestão ativa do empreendimento.
3. Desinvestimento
60 – 72 meses: Transferência dos recebíveis para os bancos
– Ao final da obra, os clientes estão aptos para realizar o financiamento imobiliário junto as instituições financeiras;
– Entrega das chaves aos compradores;
– Distribuição dos resultados do empreendimento ao Fundo referente ao percentual da permuta do Fundo.
Palavra do Gestor
Data de referência: Setembro 2025
Para mais informações, confira na íntegra a Carta do Gestor .
Mercado
No mês de agosto, o mercado de São Paulo¹ voltou a apresentar nível de lançamentos superior ao ano de 2024, ainda que marginalmente, no mês. Foram lançadas 9.374 (76.246 unidades lançadas no ano, sendo que destas 89% são unidades de tipologias menores (63% econômico e 26% demais unidades até 45m²). Já as vendas, apresentaram elevação frente ao mês anterior, mas ainda abaixo da média dos últimos meses. Foram 7.897 unidades vendidas no mês (71.222 unidades vendidas no ano), sendo assim como nos lançamentos, as unidades econômicas e até 45m² responsáveis por 91% das unidades comercializadas.
Direcionado pelos estímulos governamentais e influência macroeconômica no mercado, a concentração no último ano dos lançamentos é de unidades menores, levando os incorporadores a direcionar seus produtos ao público de menor renda. Conforme o gráfico abaixo, vemos que tal mercado se manteve majoritário ao longo de todos os meses do ano, impulsionado pelo segmento econômico.
Vale ressaltar que, na última semana, o Governo anunciou um novo pacote de alterações nas regras do financiamento imobiliário, com o objetivo de impulsionar o acesso ao crédito para aquisição de imóveis. Entre as principais mudanças, estão a flexibilização do compulsório e o estabelecimento de um teto para as taxas de financiamento. Embora a proposta tenha como foco incentivar a compra de apartamentos pela classe média, ainda existe cautela por parte dos bancos quanto à efetividade das medidas, principalmente devido à limitação das taxas, o que pode tornar algumas linhas de crédito deficitárias dependendo do custo do capital. Seguiremos acompanhando o tema e, nos próximos relatórios, traremos informações detalhadas sobre os impactos dessas novas regras no mercado.
Equipe
Equipe multidisciplinar, sócia do cliente no fundo.
Carlos Martins
Sócio e gestor responsável pelos fundos imobiliários de equity
Sócio-executivo e gestor responsável pelos fundos imobiliários de equity. Carlos é sócio fundador da Kinea, responsável pela implementação da área de fundos imobiliários. Atua na área imobiliária desde 2007 sendo responsável pela gestão de recursos, relacionamento com investidores e captação e originação de negócios. Participa ativamente nos comitês de investimentos imobiliários. Anteriormente à Kinea, trabalhou 15 anos no BankBoston onde passou pelas áreas de crédito e operações internacionais e, por 6 anos, esteve na área de structured & corporate finance. Iniciou sua carreira no Citibank.
Carlos possui MBA pela Boston School/Columbia University e MBA Executivo pelo IBMEC, atual Insper, e é graduado em administração de empresas pela Fundação Getúlio Vargas (EAESP-FGV) e atendeu ao YMP (Young Manager Program) do INSEAD.
Bruna Sotopietra
Originação e Estruturação
Bruna integra a área de novos negócios de ativos imobiliários, sendo responsável pelo acompanhamento de mercado, aquisição e estruturação dos novos ativos a serem desenvolvidos. Antes da Kinea, Bruna trabalhou na Hines do Brasil na função de gestão de projetos e investimentos para desenvolvimento e aquisições de ativos imobiliários. Também trabalhou na Tecnisa SA.
Bruna possui master em finanças pela Business School São Paulo e é bacharel em engenharia civil pela Universidade de Bremen e Universidade Estadual de Santa Catarina.
Caio Faria
Analista de Gestão e Relação com Incorporadoras
Ivan Simão
Sócio e Head de RI
Ivan juntou-se à Kinea em agosto de 2014. Anteriormente, atuou na área de estruturação de produtos de investimentos no Banco Itaú Unibanco. Atuou também no Banco Indusval Multistock na área de gestão de fundos proprietários e na mesa de derivativos da corretora associada a instituição.
Ivan é graduado em administração de empresas pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP).
Marcel Chalem
Sócio e Head de Desenvolvimento Imobiliário
Marcel integra a área de gestão de Ativos Alvo da Kinea e está na empresa desde dezembro de 2009, sendo o responsável pelo acompanhamento e monitoramento dos 40 projetos de incorporação imobiliária da Kinea. Também é responsável pelo controle financeiro do fundo de renda. Antes da Kinea, Marcel trabalhou na Lindencorp Desenvolvimento Imobiliário, onde atuou como gerente da área de Finanças Estruturadas, sendo o responsável pela estruturação das mesmas na companhia, onde inclusive atuou na montagem de fundos imobiliários de renda desenvolvidos pela companhia. Ainda no mercado imobiliário, Marcel passou pela Fit Residencial (Gafisa), como responsável pelas áreas de análise de investimentos e planejamento financeiro. Tem mais de 12 (doze) anos de atuação no mercado imobiliário.
Marcel possui especialização em Real Estate Finance pelo MIT – Massachusetts Institute of Technology, MBA em finanças pelo Insper – SP e é formado em Administração de Empresas pela Universidade Presbiteriana Mackenzie.
Marcela Penido
Controladoria
Marcela juntou-se à Kinea em 2012 para atuar na área de controle financeiro e monitoramento do fundo de Renda. Suas principais atividades incluem planejamento financeiro de fundos, análise financeira de propriedades e investimentos. Ela está no setor imobiliário desde 2010. Antes da Kinea, ela trabalhou na Gafisa S / A (uma das maiores incorporadoras brasileiras), onde atuou como analista de investimentos e planejamento financeiro.
É graduada em administração de empresas pelo Insper (IBMEC – SP).
Pedro Huertas
Controladoria
Pedro ingressou na Kinea em novembro de 2022 para atuar no time de Real Estate.
Rafael Molinaro
Analista de Originação
Rodolfo Piersanti
Gestão e Relação com Investidores
Rodolfo integra a área de Real Estate da Kinea, com foco no comercial e relacionamento com incorporadores. Antes da Kinea, trabalhou como coordenador de incorporação na Odebrecht Realizações Imobiliárias atuando em todo ciclo de incorporação imobiliária: prospecção e compra de terreno, análise de legislação, desenvolvimento de produto, vendas e entrega da unidade para o cliente. Ainda no mercado imobiliário, Rodolfo trabalhou também na Bairro Novo, no setor de produção de obra.
Rodolfo é formado em Engenharia de Produção pela Universidade Presbiteriana Mackenzie e Engenharia Civil pela Universidade Anhembi Morumbi.
Rodrigo Rocha
Analista de Gestão e Relação com Incorporadoras
Informações básicas
Início do Fundo
01/12/2011
Administrador
Intrag DTVM Ltda.
Gestor
Kinea Investimentos
CNPJ
14.423.780/0001-97
Taxa de Administração
1% a.a.
Taxa de Performance
20% do que exceder IPCA + 6% a.a.
Vencimento do Fundo
Ago. 2023
Documentos
| Nome do Documento | Data da Atualização | |
|---|---|---|
| AGE – Edital de Convocação
10/2025 |
10/2025 | |
| Carta do Gestor
9/2025 |
9/2025 | |
| Sumário
9/2025 |
9/2025 | |
| Aviso aos Cotistas
9/2025 |
9/2025 | |
| Informe Mensal
8/2025 |
8/2025 | |
| Aviso aos Cotistas
12/2024 |
12/2024 | |
| Regulamento
8/2021 |
8/2021 | |
| Carta do Gestor – Trimestral
10/2019 |
10/2019 | |
Para documentos antigos acesse nossa seção de documentos.
FAQ
Perguntas Frequentes sobre o KNRE11
Como deve ser feito o resgate de cotas?
O fundo foi constituído sob a forma de condomínio fechado e com prazo de duração determinado. Dessa forma, os investidores que desejarem sair do investimento antes do vencimento podem negociar suas cotas na Bolsa através da corretora de valores de sua preferência. Entretanto, devido ao perfil do produto, muitos cotistas aguardam o vencimento, dessa forma o número de negócios na bolsa é bem pequeno e pode ser difícil vender grandes quantidades de cotas.
O que deve-se esperar do comportamento do valor das cotas na Bolsa?
Por ser um fundo fechado, espera-se uma liquidez baixa para o Kinea II Real Estate na Bolsa. Assim sendo, poderá haver grande variação no comportamento e valor de sua cota.
O fundo investe apenas em projetos residenciais?
O foco dos investimentos do fundo são projetos residenciais, destinados a compradores de média renda em regiões consolidadas. No entanto, o fundo possui um projeto mixed-use (residencial e comercial) em carteira.
O vencimento do Kinea II Real Estate ocorrerá quando?
O encerramento do Fundo está previsto para agosto de 2021, quando todos os projetos da carteira deverão estar desinvestidos e na ocasião, já terão sido distribuídos os ganhos auferidos e o principal investido.
O Fundo possui vencimento? Isso é possível em fundos imobiliários?
Sim, fundos imobiliários podem ter prazo determinado, como é o caso do Kinea II Real Estate. O vencimento é bastante comum para portfólios que tem como objetivo o desenvolvimento e venda de unidades imobiliárias.
Existe renda mensal? Como funciona a distribuição de rendimentos do fundo?
Não. Os rendimentos são distribuídos à medida em que os projetos são desinvestidos, ou seja, finaliza-se a fase de “repasse”. Além disso, como qualquer FII, caso o fundo possua rendimentos, ele deve distribuir ao menos 95% destes semestralmente.
Se o incorporador parceiro tiver problemas (financeiros, jurídicos etc) como fica o projeto e o investimento do fundo?
Todos os projetos são concebidos em um estrutura jurídica chamada SPE (Sociedade de Propósito Especifico). Esse instrumento permite que o projeto fique segregado do balanço do incorporador e oferece maior segurança em caso de um problema extremo como uma recuperação judicial.
Como funciona o processo de incorporação ou desenvolvimento?
Normalmente o processo de incorporação imobiliária pode ser dividido em 3 principais etapas:(1) Aquisição do Terreno, onde o incorporador identifica terrenos potenciais para desenvolvimento de novos projetos, faz a diligência desses terrenos e adquire aqueles que considera melhores (é nessa etapa que o Kinea II Real Estate busca entrar no projeto); (2) Projeto, onde o produto é estruturado, aprovado pelos órgãos competentes, suas unidades são colocadas à venda e sua construção finalizada; (3) Desinvestimento, após a finalização da construção, os adquirentes de unidades normalmente contratam um financiamento imobiliário com o banco e quitam suas obrigações com a incorporadora (processo denominado “repasse”).
Qual é a expectativa de rentabilidade do fundo?
O Kinea II Real Estate busca retornos que superem o IPCA em 5% ao ano. De forma geral, fundos de incorporação imobiliária possuem metas de rentabilidade mais agressivas que outras estratégias, devido ao maior risco.
Qual é o objetivo do Kinea II Real Estate?
Investir recursos em projetos de incorporação preponderantemente residencial, com foco em unidades dentro do SFH (Sistema Financeiro de Habitação). O fundo busca fazer investimentos desde a aquisição do terreno através de parcerias estratégicas com incorporadores com histórico e solidez em seus mercados de atuação. Com isso o fundo permite que o investidor participe diretamente deste mercado de incorporação, de maneira organizada e profissional por meio de uma gestão ativa e diversificada do fundo. Trata-se de uma alternativa para quem pretende investir em ativo real.